8月31日至9月5日，由商务部和北京市政府共同主办的2022年中国国际服务贸易交易会（以下简称“服贸会”）在北京举行。作为服贸会唯一的产业载体板块，2022中国楼宇经济北京论坛于9月2日开幕，集团总裁黄立平应邀参加论坛并发表主题演讲《楼宇经济产业化的方法论》。

黄立平首先对楼宇经济产业化中的突出问题进行了解读。他认为房地产化驱动城市化这一模式导致了现今楼宇供求关系的失衡，而伴随该模式自然形成的开发投机性和资产金融化使得产能过剩、资本过剩和楼宇过剩等三大现象交错并存。楼宇经济本质上是要素经济，但这一要素价格总体上与产业竞争力成反比，从一定程度上制约了产业的创新与发展，这是楼宇经济产业化过程中问题的症结。随后，结合新的发展趋势，黄立平从四个方面对楼宇经济与产业化融合发展的方法论进行重点阐释，为下一步楼宇经济产业化破局之路作出新的探索。

中国房地产市场正面临着历史性转折

无论是从国家的政策调控，还是从地方经济角度、企业发展角度，人们都显著地感受到了房地产严寒的到来。不可否认的是楼宇经济的底层逻辑已经改变，一方面城市化驱动产业化的发展方式在过去取得较高的经济增长，但现在不可持续；另一方面，脱离了制造业支撑的现代服务业是无源之水。作为生产要素，城市楼宇整体供应过剩与区域有效供给不足这一现象普遍存在。因此，业内需要重新认识到实体经济用房的本质是产业基础设施，只有超越房地产逻辑下的资产配置方式，在楼宇经济服务制造业的环节中才可能真正提高质量。

重构供求关系是楼宇经济产业化的核心

过去，楼宇经济在很多城市的实践中出现供求失调或者是供应过剩，很大程度上是因为资金滚资产这种房地产开发方式带来的盲目性。而比较有针对性的定制服务，从普遍性上讲还处在概念阶段和摸索阶段，真正能够有效提供定制服务的开发主体非常有限，快速城市化过程中整体性持有物业模式还不够成熟。近两年出现的REITS，从国家政策导向上看，希望通过这种方式快速吸纳过剩的资金帮助楼宇经济实现可持续发展，但实际上大部分的楼宇都不具备REITs发行的标准。这就说明持有楼宇抗通胀的资产价值观，从目前阶段看，作为长远有逻辑上的合理性，但是现实中遇到了很多现实困难。

楼宇经济产业化的关键所在

楼宇经济产业化的关键环节主要有四个方面：一、扩大需求的关键是培育科技企业，因为现在的经济质量的增长和经济增长的获益很大程度上来源于新兴产业、战略性产业科技企业的发展，这是真正需求增量的重要来源；二、改善供应的关键是敏捷定制，即通过对需求精准的服务来解决过去房地产化带来的供应的盲目性；三、尊重企业特别是科技企业的文化个性是时代价值的需求，需要思考如何能够尊重企业的价值文化选择，或者说使城市集中的楼宇供应区，在区域性上能够更多地体现企业的文化个性；四、城市更新要着眼于公共性，这不仅是经济增长的需要，也是城市文化建设的需要。总体来讲，政府应充分发挥包括财政政策发布空间、科技创新公共平台建设和城市文化功能建设等先导作用，推动政企联动发展，重塑区域产业竞争新优势。

“二八定律”与产业生态的构建面对楼宇经济普遍遇到困难的局面，普遍解决楼宇过剩问题不太可能，企业家需从“二八定律”中获得信心，成为能够真正解决问题、适应时代的“关键的少数”。成为解决时代性问题和体现社会进步的风向标，应该是企业努力的一个方向。成为“关键的少数”的条件是产业生态的构建，其中非常重要的就是数字化能力和构建低碳发展的标准两个基础工作，这也是中电光谷近几年努力的重要方向。